（热点）调控效果待政策持续发酵扭转预期 泰州·民生 泰州新闻网 泰州报业

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18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。延续新年第一个月房价上涨趋势，2月份全国房价上涨趋势有增无减。数据显示，在70个大中城市中，房价上涨的城市数量在2月份显著增加，无论是同比还是环比。业内人士表示，这再次说明了中央政府在2月底进一步出台房地产调控政策的必要性。未来有了详细的调控政策，市场会在政策的延续中发酵酝酿变化。

2月份房价上涨

统计局的统计数据显示，与上个月相比，在70个大中城市中，新建商品房价格仅在一个城市下降，在三个城市持平，在66个城市上升。环价上涨的城市中，涨幅最高的为3.1%；与去年同月相比，在70个大中城市中，新建商品房价格有8个城市下降，62个城市上升。2月份，在房价同比上涨的城市中，涨幅最高的是8.2%。

与1月份的数据相比，无论是环比还是同比，2月份新建商品房价格上涨的城市都出现了大幅上涨。其中，房价环比上涨城市增加13个，房价同比上涨城市增加9个。同时，来自连锁房地产市场研究部的数据也显示，2月份，70个大中城市新建商品房平均价格指数为101.08，比上个月上升0.51个百分点，连续9个月上涨；平均价格同比指数为101.86，比上个月增长1.18个百分点。

从数据中不难看出，与1月份房价的结构性上涨不同，2月份全国各大城市房价普遍上涨。其中，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市房价环比涨幅再次扩大。

规范和加强投篮

“2月份全国各大城市房价全面上涨的现实，再次凸显了进一步加强监管的必要性！”北京中原市场研究部主任张大伟说。

虽然受到春节的影响，但2013年2月，中国各大楼市延续了1月份淡季的表现。

“在一线城市，购房者明显恐慌，新建住宅和二手房的数量和价格大幅上涨。”在分析原因时，张大伟表示，目前一线城市的房地产信贷政策相对宽松；与此同时，土地供应的稀缺性和部分土地的地价上涨提高了待售项目的涨价预期；此外，限购政策实施近两年后，积压的需求迅速释放，尤其是在“国五条”出台之前，许多购房者将预期转向房价，恐慌入市。

各大城市房地产交易长期保持高位，房价持续上涨并长期保持高位，使得房企融资和征地积极性不断上升。“房企目前正处于积极扩张期，征地频率明显加快，土地市场有很多举措。在地价上涨的情况下，开发商对利润的需求可能会更高，楼市的价格交换已经结束。”张大伟说。

政策逆转了预期

2月份的房价引起人们的关注，2月份的调控将对市场产生重要影响。2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。3月初，包括二手房转让所得税在内的政策规定再次出台。一系列调控措施引发市场震荡，开始扭转市场预期。

“国五条”提出的限购范围扩大，实施紧缩；二手房转让需缴纳20%的所得税；一些城市提高了二手房的首付比例和利率。这三项政策肯定会在短期内抑制房地产市场的需求，对楼市起到降温的作用，房价的上涨趋势也会得到抑制。张大伟认为，住房企业开发和收购土地的积极性也将被削弱。虽然短期内不会大幅降价，但一些基准房企将率先采取量价措施，以增加市场份额。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，最近发布的房地产调控规则措辞严厉，充满新意，超出了大多数人的预期，因此其今年对市场的影响也将超出许多人的预期。

“总的来说，市场肯定会降温，每次重大新政之后都是如此。首先受影响的是住宅成交量。因为当地的规定还有一个过程，3月份的成交量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会有一定程度的抑制，估计会持续到第三季度。”杨红旭表示，价格变化滞后于成交量，第二季度房价仍将小幅上涨，但涨幅将回落，而下半年个别月份可能逐月下跌。另外，由于限购、房贷收紧等政策，主要针对房价上涨过快的城市。预计今年一二线城市降温速度将超过三四线城市。

“国五条”出台后如何卖房更划算

在“国五条”不断发酵的大环境下，部分人急于卖房未必是理性选择。在你急着卖房子之前，首先要搞清楚你要卖的房子的情况，然后计算新旧税费，看如何买卖更划算。

你宁愿交营业税也不交税吗？

不一定划算

市场上甚至有人为了逃避“国五条”细则，宁愿交5.6%的营业税去卖不到五年的房子。事实上，如果物业没有达到一定的升值比例，可能不划算。

比如，一个买家花100万买了一套90平米的商品房，目前市值已经涨到170万，但不到五年后，他现在急于出手时需要缴纳的税费包括5.6%的营业税全额95200元，1%的税收全额17000元，1.2%的代理费20400元，共计132600元。

如果等这个套房5年后卖出，那么征收20%所得税的政策肯定已经落实，那么要交的税主要是税和代理费，营业税为零。而且税不是70万差额的20%，也就是14万。而是从各种房屋相关费用中扣除70万元，包括原契税1万元，公共维修基金1.08万元，装修费用10万元，利息假设8万元，最终税金9.98万元。另外代理费20400，实际税金120200，比急卖成本多省一点钱。如果升值幅度很小，除了税和装修费用，可能连税都不用交。

想把房子给孩子？

不一定省钱

“国五条”出台后，一些暂时卖不掉房子的市民认为可以先把房产过户给子女或老人，通过这样的“买卖”来提高购房价格，以方便以后的销售。但是这种做法也会造成一些问题。举个例子，如果手头的现房还不到五年，就需要按照上面的方法来计算，看现房的升值幅度是否值得。

就算值得，转孩子还是有几件事要考虑。第一，孩子必须是成年人，否则即使过户，仍然会被视为同一个家庭的财产。第二，给孩子一套房子，相当于挤占了孩子一次性买房的额度。在暂时不解除“限购令”的情况下，成年子女很快就要面临买房大计划，然后首付和利率就无法享受第一套房的优惠政策。第三，房产转让给子女或老人时，更名房产的持有年限从零开始计算，因此只有在出售五年后才能免缴5.6%的全额营业税，否则按照转让时的新价格计算营业税。

这两个套间中有一个是共用的

不急着卖

最近一位李女士咨询记者说，她有两处房产，一处与母亲合住，为老人居住；另一套是自己和老公合租，属于自住。她在想是不是需要赶紧把房子卖了，住大房子。李女士说她并不富裕。目前她自己的房子升值更多。尽早卖掉可以避免以后换房时交太多税。

目前普遍认为，现行卖房税中“五年后一家独户不征税”的“旧政策”不太可能改变。李灿女士将她与母亲共有的房产改名为“唯一住房”。以后如果需要换房，只需要卖掉你和你老公唯一住的房产，五年后就可以不用交税了。