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城市房产纠纷逐年增多，海陵法院发布典型案例告诉你

近日，海陵区人民法院(以下简称“海陵法院”)公布了近四年市区财产纠纷案件统计报告，显示近年来法院受理的财产纠纷案件数量呈逐年上升趋势。其中，2013年144起，2014年222起，2015年273起，仅今年前三季度就受理400起，是2013年财产纠纷案件数的2.8倍。

小区就像一个大家庭，物业管理充当管家。但现实中，业主往往指责物业管理公司不作为，服务差，收费高；而且物业管理经常抱怨:业主不交物业管理费，不配合管理……遇到物业纠纷怎么办？海陵法院公布的这些典型案例可能会给你一些启发。

案例一

房子漏水谁负责？

“我家外墙渗水导致我家壁纸发霉，物业公司没来修。”鹏心商城业主李先生认为小区物业服务不到位，拒交物业费。物业公司多次拖欠款项，最近将李先生告上法庭。

在法庭上，经法官解释，李先生得知问题可以通过申请公共维修基金解决，最终与物业公司达成调解协议。李先生足额支付了拖欠的物业费，物业公司也放弃了违约金的主张。

法官陈述:很多业主认为自己花了一辈子的时间把买的房子攒起来，出现了漏水、裂缝等问题。物业公司不解决，就不交物业费。但是，根据法律，房子是有保质期的。购房时，房地产开发商提供房屋质量保修卡，业主可以根据保修卡的约定，就质量保修期内发现的相关问题，向开发商主张提供维修服务的权利。

对于超出质量保证期的公共部位发现的质量问题，可以向物业公司申请，因为他们在购房时缴纳了公共维修基金，物业公司会按照程序用公共维修基金向房管部门申请维修。因此，业主应该通过相应的法律渠道解决房屋质量问题，而不是通过拖欠和拒绝支付物业费来忽视房屋质量问题，从而拖延机会。

钟表业之旅

相邻纠纷可以拒付物业费吗？

今年7月，丰城物业公司起诉市区鹏心丽都业主张先生未缴纳物业费。

张先生在法庭上指出，楼上住户在阳台上安装了太阳能挡板，影响了阳台的采光，物业公司没有履行管理义务及时制止，所以他没有缴纳物业费。

法院认为:在楼上住户安装太阳能挡板影响张先生照明的行为属于侵权法律关系，与本案不同，张先生可以在另一案件中向侵权人主张权利。张先生被判处支付拖欠物业费、电梯运行费、公共能耗、违约金共计1.7万余元。

法官点评:类似上述邻接权纠纷，拒交物业费的情况屡见不鲜，如告知法院业主在窗外挂拖把滴水，私自将车库改造成厨房，在一楼住户下面挖坑建房等。对于这些违规行为，物业可以劝阻并要求整改。物业公司履行上述职责的，可以视为提供了服务。毕竟物业公司不是政府的行政执法机关，没有行政执法权，所以业主会将责任转嫁到物业公司身上，以此为由拒交物业费是法院无法支持的。

案例3

打物业费的诉讼时效如何确定？

今年以来，很多出庭应诉的业主认为自己懂点法律，都提出物业公司两年前索要的物业费已经超过诉讼时效，不同意交纳物业费。如在审理成远物业公司与业主丁某物业服务合同纠纷一案中，丁某主张物业公司主张2013年以前的物业费已经超过法定诉讼时效，可以拒付。

法院认为成远物业公司一直在提供物业管理服务，其诉讼请求未通过诉讼时效，判令丁支付拖欠物业费13000余元，承担违约金3000元。

法官点评:《民法通则》规定普通诉讼时效为两年。作为提供物业管理服务的一方，由于物业公司提供服务的连续性，诉讼时效自最后一次物业服务费的履行期届满之日起计算，为两年。所以物业公司退出所服务的小区两年以上，未能向业主主张物业成本，才算超过诉讼时效。如果物业公司在疏散后两年内向业主主张物业费，可以造成诉讼时效中断，重新计算两年的诉讼时效。因此，应提醒业主及时按照合同支付物业费，否则不仅要支付物业费，还要承担额外的违约金。