（热点）泰州市区物业管理有了星级标准 泰州·民生 泰州新闻网 泰州报业传

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昨天，市里召开了一次物业管理促进会。会上发布了《关于加强城市社区物业管理的意见》。根据《意见》，市区将采取五项措施支持社区物业管理。同时还有《城市普通住宅物业公共服务子项目评分标准》。

[政策]

支持社区物业管理的五项措施

《意见》要求规范市政公用费用的征收。供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位。不得向住宅区最终用户(指实际使用的业主或单位)收取费用，不得强行向物业企业收取费用；物业企业接受委托收款的，双方应当订立委托合同。

明确市政设施维护管理责任。供气、通讯、有线电视由专业经营单位负责全过程；供水供电分表，专业业务单位负责表外(含表内)，业主负责表内。业主委托物业企业维修其负责的部分，物业企业应当提前告知收费标准。

公共能源消费以民用价格为准。住宅区内直接为业主服务的电梯、水泵、消防、路灯、技防等设施的公共用电，按照住宅电价执行；直接为业主服务的绿化、保洁、消防、公厕等公共用水，按照居民用水价格执行。

劳动就业综合计时。由于物业服务的特殊性，大部分岗位都是非标准工时，对物业企业实行综合计时工时制。

财税政策支持。社区物业企业享受国家和省现代服务业税收优惠政策，物业企业代收代缴的各类费用不征收营业税和企业所得税。新获国家和省优秀物业管理项目称号的，给予奖励。

[服务]

物业管理有星级标准

城市物业服务有星级标准。在昨天的推介会上，颁布了《城市普通住宅物业公共服务项目评分标准》。

据了解，该标准分为五个部分，即综合管理服务、公共秩序维护服务、公共区域卫生服务、公共区域绿化日常维护服务、公共部位和公共设施设备日常维护服务。其中第一至第四部分分为五个等级，第五部分分为三个等级。

比如在综合管理服务中，一星修和投诉处理标准是“急修2小时到，修约时间”；报修和处理投诉的五星标准是“急修30分钟到，小修1天内修，难修及时，按时修；对业主或用户的投诉，按照投诉处理流程进行处理，并在一天内予以答复，以便投诉得到受理、记录、处理和退回。”。

市房管局相关负责人表示，该标准是指导性标准，合同双方可以从内容范围、频次、指标等方面对具体服务标准进行调整。根据项目的实际情况，将标准在政府网站和各区进行公示。

据了解，随着新服务标准的出台，物业服务价格有望相应调整。

[回应]

物业和业主之间的矛盾有望缓解

长期以来，物业公司和小区业主似乎一直处于矛盾的对立面。一方面，业主对物业服务不满意，拒交物业费的情况屡见不鲜；另一方面，物业公司抱怨收费困难，服务成本上升，降低了服务标准，甚至退出社区。久而久之，形成了恶性循环。

广厦物业是我市最早成立的物业企业之一，服务于海陵区32个社区。

《意见》的颁布，应该说是物业公司的一个‘春天’，也将促进物业公司更好地为业主服务。”广厦房产党支部书记徐翰林说。

徐翰林说，我们管理的社区大多是老社区或者安置区。在很多老小区，每户每年的收费标准只有24元。而且平均缴费率只有30%左右，每年都在亏损。如果对一些岗位实行综合计时制，企业的人工成本会降低，我们的负担也会减轻。"

目前社会上各种矛盾的集中也让很多物业公司叫苦不迭。一家物业公司的负责人告诉记者，在他们服务的小区，路灯坏了，电表坏了，业主认为是物业的责任，因此拒交物业费。《意见》明确了市政设施维护管理的责任，有利于解决与业主的矛盾

新旧社区的分类管理

根据同日发布的《意见》，对城市新老社区进行分类管理。

市房管局相关负责人表示，目前新建商品住宅小区管理水平相对较高，旧住宅小区管理水平相对较低；非住宅物业管理市场化程度相对较高，住宅物业管理市场化程度相对较低。在城市地区仍然有许多旧社区，那里的环境无法得到有效改善，管理服务正在下降。

根据意见，新建商品房住宅小区全面实行市场化物业管理。建设工程交付使用前，开发建设单位选择有资质的物业企业实施前期物业管理；如果已经竣工交付，但行业委员会尚未成立，继续实行前期物业管理；已竣工交付并已成立行业委员会的，在街道办事处的指导下，由社区居委会、行业委员会和物业公司三方按照规定做好管理服务，实行市场化运作。

老小区实行基础管理，适当实行市场化物业管理。结合旧住宅区改造和环境改善，基础配套设施将逐步完善。具备条件的，积极推进物业管理；不具备条件，以及丧失管理能力的居住区，由街道办事处和社区(村)接收管理，实施清扫保洁等事项为主要内容的基本服务。

分散的住宅建筑或群体将根据具体情况进行分类:符合条件的，街道办事处将指导成立行业委员会，推进市场化物业管理；不具备条件的，由街道办事处和社区(村)接收管理，实行以保洁等事项为主要内容的基本服务；对于小规模分散的居住建筑，可以纳入相邻社区，实行统一管理、差别化服务；未经房改的单位自建住宅，原单位存在或已继承单位的，由该单位负责实施管理；原单位不存在，没有继承单位的，由街道办事处及其所在社区(村)接收管理。

经济适用房小区积极推进市场化物业管理。建设工程交付使用前，由开发建设单位负责实施物业管理；竣工交付后，区分经济适用住房的具体性质，实行业主(住户)缴费与政府补贴相结合的原则，继续实行物业管理。廉租房物业费从保障性住房专项资金中列支，其他物业的保障性住房物业费照常收取。

千万资金奖励小区物业管理

记者从会上了解到，明年我市将安排1000万资金奖励和补充城市社区物业管理。

据了解，本次奖励范围为:建成交付使用5年的市区(含海陵、高港、高新区)住宅区，包括商品房区、房改区、拆迁安置房区、经济适用房区等普通住宅区，不包括别墅、服务式公寓等高档住宅区。

明年无物业管理的旧住宅区奖励标准为多层每年每千户10万元，高层和小高层每年每千户8万元；有物业管理的旧住宅区奖励标准为多层建筑每千户8万元，高层建筑每千户6万元。无物业管理的旧社区奖励资金专款专用，主要用于卫生保洁人员工资，其余用于公共部位的应急维护和绿化修剪；有物业管理的旧住宅区奖励资金的80%主要用于公共部位的维修和改造，20%根据考核结果奖励给物业企业。

根据计划，1000万资金中，700万将用于海陵区(海陵区还需要400万)；高岗区、高新区200万(各区100万，各配套100万)；全市100万年终考核奖。

业主不履行责任怎么维权？

台州晚报一段时间一直在说物业费收难的问题。一些热心市民打电话给本报表达了对物业管理的看法。许多业主表示，他们不支付物业费的原因是他们不知道什么是维护自己权益的正常方式。

记者从海陵区法院了解到，近年来，物业管理案件呈爆炸式增长趋势。特别是近五年来，法院受理的物业管理案件数量每年翻一番。2009年，受理了90起案件，2010年，受理了196起案件，2011年，这一数字达到360起。其中拖欠案件占多数，共用设施、公共设施案件增多，业主之间相互侵权纠纷也呈上升趋势。

工作人员表示，在物业管理诉讼中，很少有业主起诉物业公司，大多数业主起诉的都是不交费的业主。面对物业纠纷，大多数业主认为走司法途径费时费力，往往采取不交物业费的消极做法。

针对这种情况，区法院为物业管理案件的审理开辟了绿色通道，并根据物业管理诉讼案件的特点，制定了一套完整的审理程序和规则，以审前调解为重点，加快审理速度。本来打物管官司要打半年多，现在30天就能搞定。

除了司法途径，业内人士建议小区业主委员会也可以召开业主大会，罢免不负责任的物业公司。此外，业主也可以通过向行政部门投诉来维护自己的权利。市住宅小区管理处接到业主投诉后，会根据物业公司与业主签订的合同判断哪一方不履行义务。如果物业公司存在管理不力的问题，会督促其尽快加强管理。

记者千韩